「住宅ローンが残っているけれど、家を売却したい」
「オーバーローンの状態でも売却できるのか？」
「ローンが残っている家を売る方法は？」
住宅ローンがまだ残っている状態で家を売ることができるのか、不安に思う方も多いでしょう。結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。
ただし、オーバーローン（家の価値が住宅ローン残高より低い状態）の場合は、売却にあたっていくつかの注意点があります。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売る際の方法や注意すべきポイントについて詳しく解説します。本記事を読むことで、売却の際に抱える不安を解消し、スムーズに手続きを進めるための知識が得られるでしょう。
また、以下の記事では大阪市でおすすめの不動産会社を紹介しておりますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
ローンが残っていても家は売れるがオーバーローンでは注意が必要
住宅ローンが残っている場合でも、家を売却することは可能です。しかし、注意すべきポイントとして『オーバーローン』の状態にあるかどうかが挙げられます。
オーバーローンとは、売却しようとしている家の価格が、住宅ローンの残高を下回っている状況のことです。この場合、売却後にローンを全額返済できないため、慎重に進める必要があります。
まず、一般的に家を売却する際には、その売却価格で住宅ローンを完済することが求められます。もし家の売却額がローン残高を超える『アンダーローン』であれば、売却後にローンを返済し、残額は手元に残るため問題なく取引が成立します。
しかし、オーバーローンの状態では、売却だけでローンを完済できないため、追加の返済方法や交渉が必要となります。
オーバーローンで家を売る3つの方法
オーバーローンの状態でも家を売るためには、いくつかの方法があります。
ここからは、3つの売却方法について詳しく解説していきます。
住み替えローン
オーバーローンの状態で家を売却する際に利用できる手段のひとつが『住み替えローン』の利用です。
現在の家を売却してもローンが残ってしまう場合、残債を新しく購入する家のローンに組み込むことで、ローンを一本化、住み替えをスムーズに行うことができます。
住み替えローンの最大の特徴は、現在の家の残債をそのまま新居のローンに引き継げる点です。これにより、オーバーローンの状態でも自己資金を追加で準備することなく住み替えが可能になります。
ただし、住み替えローンを利用するたは、金融機関による審査があり、新しいローンの借り入れ額が大きくなるため、安定した収入や信用力が求められます。また、通常のローンよりも月々の返済額が増える可能性があるため、返済計画をしっかりと立てることが重要です。
任意売却
もうひとつの手段として、任意売却があります。任意売却は、金融機関と協議し、ローンの残高を全額返済できない状態でも売却を進める特別な手続きです。
通常の売却よりも柔軟な対応が可能で、金融機関が同意すればローンの支払いが滞ったとしても、住宅の差し押さえや競売にかけられることを防げます。ただし、任意売却は一度信用情報に悪影響を与える可能性があるため、慎重に検討する必要があります。
リースバック
リースバックは、家を売却した後にそのまま賃貸として住み続ける方法です。購入者に家を売却することで、ローンを一部または全額返済し、その後は賃借人として住み続けます。
この方法は、引っ越しを避けたい方や、生活環境を変えずにローンを軽減したい方に向いています。ただし、売却価格が市場価格よりも低く設定されることが多い点には注意が必要です。
また、リースバックを利用できるかどうかは物件や購入者の条件によって変わるため希望する場合は事前に不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。
アンダーローンで家を売る方法
アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている状態のことを指します。
家を売却した後にローンを完済できるだけでなく、残った差額を手元に残すことができるため、比較的スムーズに売却が進められます。
一般的な家の売却の流れ（仲介の場合）は以下の通りです。
- 不動産会社に相談・査定依頼
- 媒介契約の締結
- 販売活動の開始
- 内覧対応
- 購入希望者との交渉・契約条件の確認
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
アンダーローンで家を売却する場合、売却手続きは比較的シンプルです。売却後の資金計画をしっかりと立て、次のステップに備えましょう。
住宅ローンがある中で家を売る時の4つの注意点
住宅ローンが残っている状態で家を売る場合、適切な計画と理解がなければ、後々のトラブルに繋がる可能性があります。ここでは、特に注意すべき5つのポイントを解説します。
それぞれのポイントを詳しく解説していきます。
『売り先行』と『買い先行』、最適な選択を選ぶ
住宅ローンが残っている家を売却する場合、『売り先行』と『買い先行』のどちらを選ぶかが資金繰りの鍵になります。
ローンが残っている場合は、基本的に売り先行の売却をおすすめします。売り先行とは、まず現在の家を売却し、その後で新しい家を購入する方法。
一方、買い先行は先に新しい家を購入し、その後で旧居を売却する方法です。売り先行は金銭的リスクが低く、安心して進められますが、住み替え先が見つかるまでの一時的な住居が必要になる場合があります。
逆に買い先行は、引っ越しがスムーズに進む反面、旧居が売れない場合はローンの二重負担になる可能性があるため、慎重に検討しましょう。
売却価格から引かれる諸費用も計算しておく
家を売る際には、売却価格そのままが手元に残るわけではなく、様々な諸費用が差し引かれます。例えば、不動産仲介手数料や住宅ローンの抵当権抹消費用、引越し費用などがかかります。
これらの費用を事前に計算し、売却後に手元に残る資金を把握しておくことが大切です。特にローン残高が売却価格に近い場合、手元に残る資金が少なくなるため注意が必要です。
離婚の場合は財産分与を確認しておく
離婚に伴って家を売却する場合には、財産分与についてもしっかり確認しておく必要があります。家の名義、ローンの契約者によりますが、連帯保証、ペアローンの場合は双方の同意が必要です。
また、住宅ローンが共同名義の場合、ローンの返済方法や売却益の分配についても事前に合意しておくことが重要です。トラブルを避けるために、弁護士など専門家に相談することをおすすめします。
信頼できる不動産へ相談すること
住宅ローンが残っている家の売却は、専門知識が必要で複雑な手続きも伴います。そのため、信頼できる不動産会社に相談し、サポートを受けることが成功の鍵となります。
特にローンの返済計画や税金面でのアドバイスをもらうことが重要です。不動産会社選びは慎重に行い、経験豊富な業者に依頼することで、トラブルを避けスムーズな売却が可能になります。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
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住宅ローンが残っている家を売却する際には、オーバーローンやアンダーローン、諸費用や債権者の同意など、様々な注意点があります。こうした複雑な状況でもスムーズに売却を進めるためには、信頼できる不動産会社のサポートが欠かせません。
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まとめ
住宅ローンが残っている家でも、適切な手続きと計画を立てれば売却は十分に可能です。
オーバーローンやアンダーローンといった状況に応じた売却方法を選び、諸費用や債権者の同意といった注意点をしっかり押さえることが大切です。
また、売却時には専門知識が必要となる場面も多く、信頼できる不動産会社にサポートを依頼することが成功の鍵となります。
ぜひこの記事を参考に、不動産売却の第一歩を踏み出してみてください。
