不動産売却は5年で税負担が軽減される？メリット・デメリットも解説

不動産を売却する際、取得からの保有期間が税金に影響することをご存じでしょうか。特に『5年以内』か『5年超』かによって、譲渡所得税の税率が大きく変わります。売却タイミングを間違えると、数十万円以上の税負担差が生じることもあるので注意が必要です。

本記事では、不動産売却は5年で税負担がどう変わるのか、メリット・デメリット、判断基準について詳しく解説しました。税負担を抑えながら、最適なタイミングで売却を成功させたい方はぜひ参考にしてください。

また、以下の記事では大阪市でおすすめの不動産会社を紹介しておりますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却は5年で税負担が軽減される！

不動産売却における5年という期間が税負担軽減に関わる理由は、所有期間による課税方式の違いにあります。

不動産を取得してから売却するまでの期間が5年以下の場合は『短期譲渡所得』として課税され、税率は高めに設定されています。一方、5年超の所有期間があると『長期譲渡所得』として扱われ、税率は軽減されます。

税率の差は売却金額が大きいほど節税効果も大きくなります。したがって、可能であれば取得から5年超経過してから売却することで、税負担を抑えることが可能です。

5年以内の売却と5年超の売却で税金はどう変わる？

不動産売却で得た利益には、所得税と住民税が課されます。その課税方法は5年以内と5年超で所有期間によって異なり、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。ここからは、その主な税率の違いについて解説します。

• 短期譲渡所得（5年以内の売却）の税率
• 長期譲渡所得（5年超の売却）の税率

以下で詳しく解説します。

短期譲渡所得（5年以内の売却）の税率

不動産を取得してから5年以内に売却した場合、『短期譲渡所得』として課税されます。この場合の税率は、以下の表のとおりです。

課税方法	税率（所得税）	税率（住民税）
短期譲渡所得	30％	9％

短期譲渡所得は、長期譲渡所得より高い税率が適用されます。

長期譲渡所得（5年超の売却）の税率

不動産を取得してから5年を超えて売却した場合、『長期譲渡所得』として課税され、税率が大幅に軽減されます。この場合の税率は、以下の表のとおりです。

課税方法	税率（所得税）	税率（住民税）
長期譲渡所得	15％	5％

不動産を5年以内に売却するメリット

短期譲渡扱いとなる5年以内でも、売却するメリットが存在します。ここからは、不動産を5年以内に売却するメリットについて解説します。

• 不動産価格の下落リスクを回避できる
• 相続不動産なら『取得費加算の特例』が適用できる

以下で詳しく解説します。

不動産価格の下落リスクを回避できる

不動産市場は景気動向や人口変動、金利政策など様々な要因で変動します。将来的な価格下落が予測される場合、5年待つことでさらに資産価値が目減りするリスクがあるので注意が必要です。

特に地方の人口減少地域や築古物件、再開発予定地の周辺など、将来的な価値低下が懸念される物件では、税負担が増えても早めの売却が総合的に有利になるケースがあります。

相続不動産なら『取得費加算の特例』が適用できる

相続した不動産を売却する場合、相続開始から3年以内であれば『取得費加算の特例』が適用できます。この特例では、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できるため、課税対象となる譲渡所得を減らすことが可能です。

また、被相続人の居住用財産（空き家）を相続し、一定条件を満たして売却する場合は、最大3,000万円の特別控除も適用できる可能性があります。相続不動産については、これらの税制優遇を活用する観点から早期売却が有利となるケースが多いです。

不動産を5年以内に売却するデメリット

税制優遇が少ない5年以内の売却には、いくつかのデメリットもあります。ここからは、不動産を5年以内に売却するデメリットについて解説します。

• 短期譲渡所得扱いになり、税率が高くなる
• 売却を急ぐことで、価格交渉が不利になる可能性

以下で詳しく解説します。

短期譲渡所得扱いになり、税率が高くなる

5年以内の売却最大のデメリットは、高い税率が適用される点です。譲渡所得が大きいほど、この税率差による影響も大きくなります。

例えば、3,000万円の譲渡所得が発生するケースでは、約1,189万円の税金が課されますが、5年超であれば約609万円となり、約580万円もの差額が生じます。この差額は新たな不動産購入の頭金や生活資金に充てられる金額です。

売却を急ぐことで、価格交渉が不利になる可能性

売却を急いでいると買主側に悟られると、価格交渉で不利な立場に立たされるリスクがあります。なぜなら、買主は売主の焦りを感じ取ると、値引き交渉を強く仕掛けてくる傾向があるからです。

また、十分な売却準備（リフォームや修繕、ホームステージングなど）に時間をかけられないことも、適正価格での売却を難しくする一因となります。

不動産売却を5年超えまで待つメリット

保有期間を5年超にして売却することで、税率の優遇や売却計画の柔軟性が高まります。じっくりと準備して有利な条件で売却を進めることができるでしょう。ここからは、不動産売却を5年超えまで待つメリットについて解説します。

• 長期譲渡所得になり、税負担が大幅に軽減される
• 売却価格をじっくり調整できる

以下で詳しく解説します。

長期譲渡所得になり、税負担が大幅に軽減される

5年超の保有で税率が約39.63%から約20.315%へと大幅に軽減されるメリットは大きいです。特に高額な譲渡所得が見込まれる場合、この税率差による節税効果は無視できません。

例えば5,000万円の譲渡所得では、約966万円もの税金差額が生じます。また、居住用財産を売却する場合は最大3,000万円の特別控除も適用可能で、これと長期譲渡所得の税率を組み合わせることで、さらに税負担を抑えることができます。

売却価格をじっくり調整できる

5年超えまで待つことで、市場状況を見極めながら最適な売却タイミングを選べます。不動産市場の季節変動（春先や秋口など需要が高まる時期）を狙った売り出しや、金利低下のタイミングなど、有利な条件での売却が可能になります。

また、時間的余裕があることで複数の不動産会社と交渉し、より有利な条件や高い販売力を持つ会社を選定することも可能です。

不動産売却を5年超えまで待つデメリット

ここからは、不動産売却を5年超えまで待つデメリットについて解説します。

• 市場が下落するリスクがある
• 住宅ローンや維持費の負担が続く

以下で詳しく解説します。

市場が下落するリスクがある

長期的に見ると、景気悪化や地域の需要低下などで価格が下落するリスクもあります。特に日本の地方都市や人口減少が著しいエリアでは、5年後に現在よりも価格が下落している可能性があります。

税制優遇を待っている間に売却益が減ってしまうこともあるため注意が必要です。

住宅ローンや維持費の負担が続く

売却までの間、住宅ローンの返済や固定資産税、管理費といった維持費がかかり続けます。これらの継続的な支出と、将来得られる税負担軽減効果とを比較検討することが大切です。

5年以内と5年超の売却、どちらを選ぶべき？判断基準を解説

不動産売却の判断は、税率だけでなく、売却益の見込み・資金計画・市場動向などを総合的に判断することが大切です。売却益が大きければ5年超の売却による節税が効果的ですが、早期売却によって資金を確保したい場合は、5年以内でも十分メリットがあります。

税理士や不動産会社などの専門家に相談し、自分にとって最適なタイミングを見極めましょう。

不動産売却は、信頼できる不動産会社選びが重要！

売却の時期や税制、相場などの判断には専門的な知識が必要なため、信頼できる不動産会社に相談することが成功への近道です。査定価格だけでなく、提案内容の具体性やサポート体制、税理士など専門家との連携の有無も確認しておきましょう。

大阪市でおすすめの不動産会社2選

ここからは、大阪市でおすすめの不動産会社を2社紹介します。

• ハウスドゥ玉造駅前 株式会社ホワイトマルベリーホーム
• 三井のリハウス上本町センター 三井不動産リアルティ株式会社

ハウスドゥ玉造駅前 株式会社ホワイトマルベリーホーム

ハウスドゥ玉造駅前は、株式会社ホワイトマルベリーホームが運営する不動産店舗で、天王寺区を中心に不動産売却・住み替えのサポートを行っています。JR玉造駅から徒歩1分と好立地にあり、地域に密着した提案を強みとしています。

物件の売却だけでなく、ハウスクリーニングなど住まいに関する相談にも対応しており、柔軟で親身な対応が魅力です。地域の実情を踏まえた売却相談をしたい方にとって、ひとつの信頼できる店舗です。

三井のリハウス上本町センター 三井不動産リアルティ株式会社

三井のリハウス上本町センターは、三井不動産リアルティ株式会社が運営する直営拠点で、大阪市天王寺区の不動産売却に対応しています。

大阪上本町駅から徒歩3分というアクセスの良さに加え、上本町エリアに詳しいスタッフが在籍し、地域性を考慮した売却提案が受けられます。

丁寧な接客と豊富な実績を活かし、初めての売却でも安心できる環境を提供。大手ブランドならではの安心感を求める方にとって、ひとつの確かな選択肢です。

まとめ

不動産売却では、5年以内か5年超かで税率が大きく変わるため、タイミングを見極めることが非常に重要です。長期譲渡の税率優遇を活用すれば、売却益に対する税負担を大きく抑えることができます。

一方で、価格下落リスクや維持費の問題から早期売却が有利になる場合もあるため、自身の状況や目的を踏まえて判断しましょう。信頼できる不動産会社と相談し、最適な売却時期を見つけてください。