相続した不動産を売却して分割できる？円満に分割するポイントも解説

「相続した不動産ってどうやって分割するの？」

などと、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。不動産は現金のようにそのまま分けられないため、売却して分割するという方法が選ばれることもあります。ただし、手続きや分割方法によってはトラブルが生じる可能性もあるため注意が必要です。

本記事では、相続した不動産を売却して分割する方法、分割方法ごとのメリット・デメリット、相続人が複数いる場合、円満に分割するためのポイントについて解説しました。

また、以下の記事では大阪市でおすすめの不動産会社を紹介しておりますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

相続した不動産を売却して分割する方法

不動産を相続する際は、その性質上『平等に分ける』ことが難しいため、状況に応じて以下の4つの方法から分割手段が選ばれます。

• 現物分割：不動産をそのまま相続人で分ける方法
• 換価分割：不動産を売却し、得た現金を分ける方法
• 代償分割：1人が不動産を相続し、他の相続人に金銭を支払って調整する方法
• 共有分割：不動産を複数の相続人で共有名義にして所有する方法

現物分割は、不動産をそのまま分ける方法ですが、土地や建物の分割が難しい場合には適しません。次に、換価分割は、不動産を売却して得た現金を相続人間で分ける方法で、実務上よく使われます。

代償分割では、一人が不動産を取得し、他の相続人に代償としてお金を支払うことで公平性を保ちます。そして共有分割は、相続人全員で不動産を共有する形ですが、後の売却や使用でトラブルになるリスクがあります。したがって、慎重に検討することが大切です。

それぞれの分割方法にはメリット・デメリットがあるため、家族間の話し合いや専門家の助言をもとに選択することが重要です。

相続不動産を売却した際の分割方法ごとのメリット・デメリット

不動産の売却によって得た現金を相続人で分割する方法には、いくつかの特徴があります。ここでは、そのメリットとデメリットを整理してご紹介します。

分かりやすく以下の表にまとめましたので、お役立てください。

分割方法	メリット	デメリット
現物分割	・不動産をそのまま活用できる ・売却の手間がかからない	・公平に分けるのが難しい ・利用価値に差があるとトラブルになりやすい
換価分割	・現金で平等に分けやすい ・納得感が得られやすい	・売却までに時間がかかることがある ・売却価格によっては相続人の希望に沿えない場合もある
代償分割	・不動産を手放さずに分割が可能 ・他の相続人は現金を受け取れる	・代償金を支払う側の負担が大きい ・支払能力がないと成立しない
共有分割	・売却せずに全員が所有権を持てる ・登記上も簡単に設定できる	・使用や売却で意見が分かれる可能性あり ・トラブル発生時に処分が難しい場合がある

現金で分けることでトラブルを回避しやすくなる一方、売却時の費用や税金が発生する点には注意が必要です。

相続人が複数いる場合、円満に分割するためのポイント

相続人が複数いる場合には、分割を巡るトラブルが起きやすくなります。そうした事態を防ぐために重要となるのが、円満に話し合いを進めるための工夫です。ここでは、分割をスムーズに進めるために押さえておきたいポイントをご紹介します。

• 遺産分割協議を行い、合意を形成する
• 専門家に相談する
• 売却後の利益分配のルールを明確にする

以下で詳しく解説します。

遺産分割協議を行い、合意を形成する

相続不動産の売却には、まず全相続人による遺産分割協議が不可欠です。協議では各自の意向を丁寧に聞き、感情的対立を避けながら合意形成を目指します。

話し合いの場では、不動産の評価額や各相続人の事情、被相続人の生前の意思なども考慮することが大切です。協議の結果は『遺産分割協議書』として文書化し、全員が署名・押印します。

この書類は売却時や名義変更時に必要となるだけでなく、将来的なトラブル防止にも役立つでしょう。

専門家に相談する

相続や不動産に関する知識が十分でない場合には、司法書士や税理士、不動産会社などの専門家に相談することが推奨されます。

専門家のアドバイスを受けることで、トラブルの回避や節税のポイントも見えてきます。相続に慣れていない方ほど、早めの相談が大切です。

売却後の利益分配のルールを明確にする

不動産売却後の代金分配方法について、事前に明確なルールを定めておくことが重要です。法定相続分通りに分ける方法が一般的ですが、被相続人の介護や財産維持に貢献した相続人には寄与分を考慮することも可能です。

また、売却にかかる仲介手数料や譲渡所得税などの経費負担方法も決めておく必要があります。分配ルールはできるだけ具体的かつ数値化し、遺産分割協議書に明記することで、売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

相続した不動産を売却して分割する際の注意点

不動産の売却と分割には、いくつかの注意点があります。手続きを円滑に進めるためにも、以下のポイントをしっかり把握しておきましょう。

• 相続人全員の合意が必要
• 売却益に対する税金を考慮する

以下で詳しく解説します。

相続人全員の合意が必要

相続不動産の売却には、相続人全員の合意が必須条件です。一人でも反対していると売却手続きを進められません。特に遠方に住む相続人や疎遠な関係の相続人がいる場合、合意形成が難航することがあります。

また、相続人の中に未成年者や認知症の方がいる場合は、家庭裁判所の特別代理人選任などの法的手続きが必要となり、売却までに時間がかかります。円滑な売却のためには、早い段階から全相続人を交えた話し合いを始め、丁寧に合意形成を図ることが大切です。

売却益に対する税金を考慮する

相続不動産の売却時には、譲渡所得税が発生する可能性があります。売却益は『取得費（被相続人の購入価格）』と『譲渡費用（仲介手数料など）』を差し引いて計算されます。古い物件では取得費が不明なケースも多く、その場合は売却価格の5%を概算取得費として計算することも可能です。

また、相続から3年以内の売却であれば『取得費加算の特例』を利用して、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。さらに居住用財産の場合は3,000万円特別控除なども検討できるため、税理士に相談して税負担を最小化する戦略を立てることが重要です。

相続不動産の分割や売却に迷ったら不動産会社に相談しよう

相続不動産の分割や売却に迷った場合、専門知識を持つ不動産会社への相談が有効な解決策です。優良な不動産会社は市場価値の適正な査定だけでなく、相続特有の複雑な権利関係や税金問題にも詳しく、円滑な売却をサポートしてくれます。

また、弁護士や税理士などの専門家とのネットワークを持っていることも多く、総合的なアドバイスが期待できます。相続人間の合意形成から実際の売却手続きまで、経験豊富な不動産会社のサポートを受けることで、トラブルを回避し円満な相続解決につながるでしょう。

大阪市でおすすめの不動産会社2選

大阪市で相続不動産の売却や分割を検討している方に向けて、実績のある不動産会社を2社ご紹介します。

• ハウスドゥ玉造駅前 株式会社ホワイトマルベリーホーム
• 三井のリハウス上本町センター 三井不動産リアルティ株式会社

ハウスドゥ玉造駅前 株式会社ホワイトマルベリーホーム

株式会社ホワイトマルベリーホームが運営する『ハウスドゥ玉造駅前』は、大阪市天王寺区を中心に不動産売却・住み替え・購入のサポートを行う地域密着型店舗です。

JR玉造駅から徒歩1分の立地でアクセスも良好。宅建業の免許を持ち、協会にも複数加盟しており、安心して相談できます。ハウスクリーニングなど住まい全体の提案も可能なことから、不動産と暮らしをトータルで任せたい方に、ひとつの信頼できる相談先としておすすめです。

三井のリハウス上本町センター 三井不動産リアルティ株式会社

三井のリハウス上本町センターは、三井不動産リアルティが運営する直営店舗で、大阪市天王寺区を中心に不動産の売却・購入・買い替えをサポートしています。

大阪上本町駅から徒歩3分の好立地にあり、落ち着いた相談スペースでじっくりと話ができるのが特長。地域に精通したスタッフが対応し、顧客一人ひとりに合わせた最適な提案を行っています。

ブランド力と実績に裏打ちされたサービスを求める方にとって、ひとつの安心できる選択肢です。

まとめ

相続した不動産は、売却して分割することで公平な相続が可能になります。しかし、売却には相続人全員の合意や税金などの注意点もあります。

円満な相続のためには、早めに専門家や不動産会社に相談し、手続きや分割方法について正しい知識を持つことが大切です。