親から不動産を相続したものの、
「どのように売却すれば良いか」
「相続手続きが複雑で何から始めればいいのか」
と悩んでいませんか。
相続した不動産の売却は、税金や法的手続き、家族間の合意など、多くの要素が絡んでくるため、慎重に進める必要があります。この記事では、相続した不動産を売却するための流れや、よくあるトラブルを避けるための注意点についてわかりやすく解説します。
初めての不動産売却で不安を感じている方も、この記事を参考にして、スムーズに売却を進めるための準備を整えましょう。
また、以下の記事では大阪市でおすすめの不動産会社を紹介しておりますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
相続した不動産を売却する流れ
相続した不動産を売却する際には、いくつかの重要なステップを踏む必要があります。
以下では、具体的な流れを順を追って解説します。
一つひとつの項目を詳しく見ていきましょう。
各手続きの期限を確認する
相続した不動産を売却する前に、いくつかの重要な手続きの期限を確認しておくことが不可欠です。これらの期限を守らないと、後々の手続きや税務で問題が発生することもあります。
特に以下の3つは必ず確認し、対応しておきましょう。
相続放棄：3ヶ月以内
相続した財産が不動産などのプラスの資産よりも、借金や負債が多くマイナスになる場合、相続を放棄する選択肢があります。この場合、相続が発生してから3ヶ月以内に相続放棄の手続きを行う必要があります。
準確定申告（被相続人）：4ヶ月以内
被相続人（亡くなった方）がその年に得た所得については、相続人が代わりに準確定申告を行う必要があります。
これは被相続人の1月1日から亡くなる日までの所得を申告するもので、相続が発生してから4ヶ月以内に税務署に提出しなければなりません。
相続税の申告：10ヶ月以内
相続税の申告と納付は、相続が発生してから10ヶ月以内に行う必要があります。不動産が含まれている場合、相続税の評価額に基づいて計算されるため、相続税の支払いに備えて資金を準備しておく必要があります。
この期限を過ぎると、延滞税や加算税が発生する可能性があるため、十分注意が必要です。これらの期限を確認し、余裕を持って手続きを進めることで、スムーズな不動産売却に繋がります。
不動産の分割法を決める
相続人が複数いる場合、不動産をどのように分割するかを決める必要があります。遺産分割協議を行い、相続人全員が合意できる方法を見つけることが重要です。
不動産は現金のように簡単に分けられないため、売却して現金に換えるか、一部の相続人が引き継ぎ、他の相続人に代償金を支払う形をとることが一般的です。
合意形成が難しい場合は、不動産会社や弁護士に相談するのも有効です。
名義を変更する
売却する前に、相続した不動産の名義を相続人のものに変更する必要があります。この手続きは『相続登記』と呼ばれ、相続が確定した後に速やかに行うことが求められます。
登記が完了していないと、不動産を売却することができないため、早めに手続きを進めましょう。
売却に必要な書類を用意しておく
不動産売却には、さまざまな書類が必要です。具体的には
- 相続登記が完了した際の登記簿謄本
- 相続人全員の同意書
- 不動産の固定資産評価証明書
- 建物図面
- 遺言書（あれば）
- 相続人の住民票・戸籍謄本
- 被相続人の住民票（除外）・今までの戸籍謄本
などが含まれます。書類の準備に時間がかかる場合もあるので、余裕を持って取り掛かることが大切です。
不動産業者に売却を依頼する
不動産の売却を検討する際には、信頼できる不動産業者に依頼することが重要です。複数の業者に査定を依頼し、比較することで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
また、相続に関連する法律や税務に詳しい業者を選ぶと、売却プロセス全体が円滑に進みやすくなります。不動産業者選びは、売却成功のカギとなるため、しっかりとリサーチして最適なパートナーを見つけましょう。
相続する不動産を売却する際の4つの注意点
相続した不動産を売却する際には、さまざまな法的・税務的な側面に注意を払う必要があります。ここでは、相続した不動産を売却する際に知っておくべき4つの注意点を解説します。
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
3年を目安に売却を行う
相続した不動産を売却する際には、相続開始から3年以内に売却することで、税制上の特例を利用できる可能性があります。取得費に相続税の一部を上乗せできる特例を活用することで、譲渡所得を抑える節税が可能になります。
取得費が増えることで、譲渡所得が減少し、その分譲渡所得税の負担が軽減。この特例を適用するためには、相続税の申告を適切に行い、売却を3年以内に進めることが条件です。
この節税効果を最大限に活用するためにも、売却のタイミングは非常に重要です。売却を検討する際は、早めに手続きを進め、3年以内の売却を目指しましょう。
共有名義の家では全員の同意を得る必要がある
相続した不動産が複数の相続人によって共有名義となっている場合、売却するには全ての相続人の同意が必要です。
1人でも同意しない場合は、不動産の売却を進めることができません。このため、共有者間での意見調整が非常に重要です。
事前に十分なコミュニケーションを図り、全員の意向を確認してから売却の手続きを進めるようにしましょう。万が一意見がまとまらない場合は、調停や裁判が必要になる可能性もあるため、早めの調整が鍵となります。
取得費が不明な場合は代替資料を用意しておく
相続した不動産の取得費（購入時の費用）が不明な場合も少なくありません。この場合、譲渡所得税の計算に困ることになりますが、取得費が不明な場合でも、税務署に提出するための代替資料を準備することが必要です。
例えば、購入時のパンフレットや購入先の保管資料、ローンの入出金明細など参考になる可能性があります。
取得費が不明の場合は、原則として売却額の5％を取得費として概算することもできますが、実際の取得費が分かる場合は、それに基づいた方が税負担を軽減できることがあります。
適切な不動産会社を見極める
相続した不動産を売却する際、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功のカギとなります。特に、相続に関連する法律や税金の知識が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
複数の会社に査定を依頼し、サービス内容や実績を比較することで、最適なパートナーを見つけることができます。
また、相続した不動産の売却においては、地域の市場動向や売却価格の相場を把握している不動産会社を選ぶことが、適正な価格での売却に繋がります。
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これまで、相続した不動産を売却する際の流れや注意点について解説してきました。相続手続きには期限があるものもあり、譲渡所得税や共有名義の扱いなど、法的・税務的な問題も複雑です。
また、スムーズに売却を進めるためには、信頼できる不動産会社の選定が非常に重要だということもお伝えしました。
そこで、特に大阪で不動産売却を考えている方におすすめなのが、ホワイトマルベリーホームです。
ホワイトマルベリーホームは、大阪市の天王寺区や東成区を中心に、地域密着型の不動産売却サポートを行っており、豊富な経験と実績を持っています。地域に根ざしたサービスを提供しているため、地元の不動産市場に精通しており、最適な売却価格の設定やスムーズな手続きをサポートしてくれます。
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まとめ
相続した不動産の売却は、法的手続きや税務問題など、さまざまな要素を考慮しながら進める必要があります。
この記事では、売却までの基本的な流れや、注意すべきポイントについて解説しました。まず、相続手続きの期限を守り、相続放棄や準確定申告、相続税の申告を適切に行うことが大切です。
また、複数の相続人がいる場合には、遺産分割協議で不動産の分割方法を決定し、名義変更や必要書類の準備を進めることが求められます。
さらに、売却の際には、3年以内に売却することで税制の特例を利用したり、共有名義での同意確認、取得費の把握と代替資料の用意が重要です。最後に、信頼できる不動産会社を見つけることで、スムーズな売却が実現できます。
これらのポイントを押さえて、相続した不動産を適切に売却するための準備を進めていきましょう。
