【2026年最新】大阪市中央区のマンション売却相場とおすすめ会社3選

大阪市中央区でマンションの売却を考え始めると、まず「いくらで売れるのか」が気になるのではないでしょうか。

中央区は、投資用ワンルームからファミリー向け住戸、タワーマンションまで物件の種類が幅広いエリアです。

そのため、区全体の平均価格だけで自分の物件の価値を判断するのは難しいのが実情です。

この記事では、国土交通省の成約価格データをもとに中央区の売却相場を整理し、価格を左右する条件や手取り額の考え方を解説します。

後半では強みの異なる不動産会社3社を共通の基準で比較しているので、査定先選びの参考にしてください。

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大阪市中央区のマンション売却相場はいくら？

中央区の相場は、物件の種類や集計方法によって見え方が大きく変わります。

相場を確認するときは、広告上の売出価格ではなく実際の成約価格を基準にしましょう。

中古マンションの平均売却価格と㎡単価

2025年1〜12月の中央区の中古マンションは、㎡単価の平均が約91.2万円、70㎡換算で約6,381万円でした。

2026年1〜3月には㎡単価の平均が約96.7万円となり、70㎡換算では約6,768万円まで上昇しています。

いずれも国土交通省「不動産情報ライブラリ」の「中古マンション等」の取引価格を、民間の集計サイトが独自に平均化した数値です。

一方、別の集計サイトによる2026年1〜3月の成約176件の㎡単価中央値は、85.4万円でした。

平均値と中央値には約11万円の差があります。ただし、集計元が異なるため、対象データや集計条件を確認したうえで比較する必要があります。

区全体の数値は目安にとどめ、自分の物件と近い築年数・広さの事例で確認することが大切です。

出典：土地代データ「大阪市中央区のマンション売却価格相場」（平均値）、マンションマーケット「大阪市中央区の中古マンション売却相場」（中央値・件数）／いずれも国土交通省不動産情報ライブラリのデータを各社が加工（2026年11月2日確認）

直近の取引事例から見る実際の売却価格

同じ中央区内でも、立地や築年数によって㎡単価には大きな差があります。

以下は、国土交通省の不動産情報ライブラリで公表されている、2026年1〜3月に取引された中古マンションの事例の一部です。

同じ約70㎡でも、北浜駅徒歩1分・築17年の住戸は1億2,000万円、谷町四丁目駅徒歩7分・築18年の住戸は5,400万円と、2倍以上の差が生じています。

公表データでは面積が概数で示されるため、表の㎡単価は目安としてご覧ください。

実際の価格は所在階や方角、管理状況などでも変わるため、事例の数値をそのまま自分の物件に当てはめることはできません。

出典：オウチーノ「大阪市中央区の不動産売却事例」（国土交通省不動産情報ライブラリの取引価格情報を掲載、2026年11月2日確認）

2026年までの価格推移と今後の見通し

中央区の中古マンション価格は、2021年から2026年1〜3月まで上昇基調が続いてきました。

同じ集計方法で見ると、㎡単価の平均は2021年の約67.0万円から2025年には約91.2万円となり、4年間で約36％上昇しています。

ただし、成約価格の中央値で四半期ごとに見ると、2025年7〜9月の90.0万円をピークに、2026年1〜3月は85.4万円へ下がりました。

出典：土地代データ「大阪市中央区のマンション売却価格相場」（2026年11月2日確認）

価格の変動要因としては、主に次の3点が挙げられます。

• 住宅ローン金利：日銀は2026年9月に政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げ、10月の会合では据え置きました。金利の上昇は、購入希望者の借入可能額を押し下げる要因になります。
• 都心部の住宅需要：オフィス街や商業地に近い中央区は、単身者・共働き世帯・投資目的など幅広い層の購入対象になっています。
• 新築マンションの供給と価格：大阪市の新築マンションは2025年に5,370戸が供給され、㎡単価は約116.0万円でした。2026年1〜7月の㎡単価は約125.2万円で、前年同期比9.9％上昇しています。

日銀の利上げが続くなかで、今後も価格が上がり続けるとは限りません。

売却時期を考える際は、相場の動きに加えて住宅ローン残高や住み替えの予定もあわせて判断しましょう。

大阪市中央区のエリア別マンション売却相場

同じ中央区でも、駅や街の性格によって価格帯と購入希望者の層は異なります。

売却前に、自分のマンションがあるエリアの水準と買い手の特徴を把握しておきましょう。

北浜・淀屋橋エリアの売却相場

北浜・淀屋橋エリアは、御堂筋や堺筋沿いのオフィス街に近く、中央区の中でも高い価格水準が見られるエリアです。

2025年4月〜2026年3月の成約データでは、高麗橋の㎡単価中央値が146.7万円、北浜東が121.7万円、淡路町が124.4万円となっています。

駅徒歩数分のタワーマンションでは、㎡単価が150万円を超える取引も見られました。

一方で、築40年を超える小規模な住戸は㎡単価が30万円台にとどまる例もあります。

同じエリア内でも㎡単価に4倍以上の差が見られるため、築年数や建物のグレード、広さなどの条件をそろえて比較することが大切です。

2026年1〜3月の主な取引事例を以下にまとめました。

• 高麗橋（北浜駅徒歩1分）／70㎡・築17年：1億2,000万円（㎡単価約171.4万円）
• 伏見町（淀屋橋駅徒歩4分）／85㎡・築19年：1億2,000万円（㎡単価約141.2万円）
• 淡路町（北浜駅徒歩5分）／50㎡・築12年：4,100万円（㎡単価約82.0万円）
• 淡路町（北浜駅徒歩4分）／15㎡・築46年：550万円（㎡単価約36.7万円）

本町・堺筋本町エリアの売却相場

本町・堺筋本町エリアは、御堂筋線・中央線・四つ橋線・堺筋線が利用でき、梅田や難波へ短時間で移動できる交通利便性の高さが特徴です。

2025年4月〜2026年3月の㎡単価中央値は、安土町が182.6万円、南本町が142.2万円、久太郎町が122.4万円でした。

いずれも成約件数が40件を超えており、中央区の中でも取引の多いエリアです。

近年は築浅のタワーマンションが増え、30〜40㎡台の住戸は単身者や投資目的、50〜70㎡台は共働き世帯の需要が中心になると考えられます。

ファミリー向けの広い住戸を売却する際は、広さや間取りが近い成約事例を確認しましょう。

2026年1〜3月の主な取引事例は以下のとおりです。

• 南本町（堺筋本町駅徒歩0分）／65㎡・築5年：1億2,000万円（㎡単価約184.6万円）
• 安土町（堺筋本町駅徒歩2分）／55㎡・築4年：1億円（㎡単価約181.8万円）
• 久太郎町（堺筋本町駅徒歩1分）／55㎡・築20年：5,400万円（㎡単価約98.2万円）
• 瓦町（本町駅徒歩3分）／25㎡・築43年：1,400万円（㎡単価約56.0万円）

谷町・天満橋エリアの売却相場

谷町四丁目・谷町六丁目・天満橋周辺は、大阪城公園に近く、オフィス街と比べて落ち着いた住環境が広がるエリアです。

2025年4月〜2026年3月の㎡単価中央値は、内久宝寺町が127.6万円、上町が102.0万円でした。

70〜90㎡台の3LDKの取引も見られ、ファミリー層の住み替え先として比較されやすい傾向があります。

築15〜20年程度のマンションを売る場合も、駅からの距離や建物の規模、所在階などを含めて成約事例を比較しましょう。

たとえば、谷町四丁目駅徒歩3分・築19年の住戸は㎡単価約110万円、同駅徒歩7分・築18年の住戸は約77万円でした。

学校や病院、スーパーまでの距離など、ファミリー層が重視する生活条件も査定時に伝えておくと安心です。

• 糸屋町（谷町四丁目駅徒歩3分）／90㎡・3LDK・築19年：9,900万円（㎡単価約110.0万円）
• 農人橋（谷町四丁目駅徒歩7分）／70㎡・3LDK・築18年：5,400万円（㎡単価約77.1万円）
• 谷町（天満橋駅徒歩2分）／55㎡・2LDK・築12年：4,900万円（㎡単価約89.1万円）
• 内淡路町（天満橋駅徒歩8分）／75㎡・3LDK・築27年：5,500万円（㎡単価約73.3万円）

心斎橋・長堀橋エリアの売却相場

心斎橋・長堀橋エリアは、心斎橋筋や百貨店などの商業施設に近く、繁華街へのアクセスを重視する人に選ばれやすいエリアです。

2025年4月〜2026年3月の東心斎橋の㎡単価中央値は130.9万円でした。

このエリアは20〜30㎡台のコンパクトな住戸が多く、居住用だけでなく投資用として購入されるケースも少なくありません。

賃貸中のマンションは、居住用として売る場合と異なり、家賃収入や利回りをもとに価格が評価される場合があります。

入居者がいる状態で売るか、退去後に空室で売るかによって買い手の層や価格が変わるため、事前に不動産会社へ相談しましょう。

2026年1〜3月の主な取引事例は次のとおりです。

• 西心斎橋（心斎橋駅徒歩1分）／65㎡・築7年：1億4,000万円（㎡単価約215.4万円）
• 東心斎橋（長堀橋駅徒歩1分）／55㎡・築9年：7,200万円（㎡単価約130.9万円）
• 南船場（長堀橋駅徒歩2分）／20㎡・築24年：1,500万円（㎡単価約75.0万円）
• 南船場（長堀橋駅徒歩3分）／65㎡・築45年：3,600万円（㎡単価約55.4万円）

出典：マンションマーケット「大阪市中央区の中古マンション売却相場」（町名別㎡単価中央値・直近4四半期合算）、オウチーノ「大阪市中央区の不動産売却事例」（取引事例）／いずれも国土交通省不動産情報ライブラリのデータを加工（2026年11月2日確認）

中央区のマンション売却価格を左右する5つの条件

同じ中央区のマンションでも、物件ごとの条件によって査定額は大きく変わります。

相場との差が生まれる理由を知ると、査定額の根拠を判断しやすくなります。

築年数と建物の維持管理状況

中央区では、築年数が浅いほど㎡単価が高い傾向が明確です。

2026年1〜3月の成約データを見ると、築10年以内の㎡単価中央値は120.0万円、築31年以上は44.5万円でした。

出典：マンションマーケット「大阪市中央区の中古マンション売却相場」（国土交通省不動産情報ライブラリのデータを加工、2026年11月2日確認）

ただし、築31年以上の物件も同期間に30件が成約しており、前年同期比では5.1％上昇しています。

築年数だけで売却価格が決まるわけではなく、建物の維持管理状況も査定で重視されます。

査定時には、次のような点が確認されることが一般的です。

• 大規模修繕工事の実施履歴
• 長期修繕計画の内容と見直し状況
• 修繕積立金の残高や滞納の有無

管理状況の良いマンションは、築年数が古くても購入希望者に安心感を与えやすいでしょう。

駅からの距離と利用できる路線

中央区は地下鉄網が密に整備されているため、購入希望者は駅からの徒歩分数や利用できる路線の数を細かく比較します。

同じ築7年・30〜35㎡台の住戸でも、北浜駅徒歩1分の物件は㎡単価約165.7万円、谷町四丁目駅徒歩6分の物件は約113.3万円でした。

駅からの距離は価格に影響しますが、これらの事例では最寄駅や専有面積なども異なるため、価格差を徒歩分数だけで判断することはできません。

本町や堺筋本町のように複数路線が乗り入れる駅の近くは、通勤経路の選択肢を確保しやすい点も強みです。

なお、中央区の取引事例は駅徒歩10分以内に集中しており、10分を超える物件は比較対象が少なくなります。

駅から距離がある場合は、周辺の生活利便性や建物の特徴など、別の魅力を伝えることが大切です。

専有面積・間取りと購入希望者の層

中央区の中古マンションは、専有面積によって購入希望者の層と㎡単価が異なります。

2026年1〜3月の成約データでは、面積帯ごとの㎡単価中央値が次のようになりました。

• 50㎡未満（単身者・投資目的が中心）：68.6万円・65件
• 50〜70㎡（夫婦・共働き世帯が中心）：89.2万円・52件
• 70〜90㎡（ファミリー層が中心）：100.0万円・49件
• 90㎡以上：119.2万円・10件

一般的には狭い住戸ほど㎡単価が高くなりやすいとされますが、中央区では広い住戸ほど㎡単価が高い結果となっています。

区全体の㎡単価に自分の物件の面積を掛けるだけでは、正確な相場は分かりません。

同じ面積帯の成約事例と比較しましょう。

出典：マンションマーケット「大阪市中央区の中古マンション売却相場」（2026年11月2日確認）

階数・方角・眺望とタワーマンションの特徴

同じマンション内でも、所在階や方角、眺望によって価格に差がつくことがあります。

一般的に、高層階や南向き、角部屋は日当たりや開放感から評価されやすい条件です。

一方、隣接地に建物が建ち眺望が遮られた住戸は、高層階でも評価が伸びにくい場合があります。

中央区に多いタワーマンションでは、ラウンジやゲストルームなどの共用施設、コンシェルジュサービスの有無も購入判断に影響します。

共用施設が充実している反面、管理費や修繕積立金の負担が大きくなりやすい点も、買い手が確認するポイントです。

月々の負担額と将来の値上げ予定を把握しておくと、内覧時の質問にも答えやすくなるでしょう。

室内の状態とリフォーム履歴

査定では、室内の状態や設備の交換履歴も確認されます。

特に、キッチンや浴室などの水回りの劣化、給湯器やエアコンの交換時期、雨漏りや漏水の履歴は重要な確認項目です。

過去の不具合を伝えずに売却すると、引渡し後に契約不適合責任を問われるおそれがあります。

修繕済みのトラブルも含め、分かる範囲で不動産会社に伝えておきましょう。

売却前の大規模リフォームは、工事費用を売却価格に上乗せして回収できるとは限りません。

購入後に自分好みに改装したいと考える買い手もいるため、工事を検討する場合は事前に不動産会社へ相談するのが安心です。

大阪市中央区でマンションを売却する3つの方法

マンションの売却方法は、大きく仲介・買取・買取保証の3つに分けられます。

希望する売却価格と、いつまでに売りたいかによって選ぶべき方法は変わります。

仲介｜市場で買主を探して売却する方法

仲介は、不動産会社に販売活動を依頼し、買主を探してもらう方法です。

不動産会社は、不動産ポータルサイトへの広告掲載やレインズへの登録、購入希望者の内覧対応などを通じて買主を探します。

多くの購入希望者に物件を見てもらえるため、相場に近い価格での売却を目指しやすい点がメリットです。

一方で、買主が見つかるまで成約時期や最終的な価格は確定しません。

内覧のたびに日程調整や室内の片付けが必要になるほか、成約時には仲介手数料がかかります。

売却までの時間に余裕があり、できるだけ高い価格で売りたい人に向いている方法といえるでしょう。

買取｜不動産会社に直接売却する方法

買取は、不動産会社が買主となり、マンションを直接買い取る方法です。

買主を探す期間が不要なため、条件がまとまれば売却時期を決めやすく、広告活動や内覧対応の負担もほとんどありません。

不動産会社が買主となる場合は、通常は仲介手数料もかかりません。

ただし、買い取った会社はリフォーム費用や再販時の利益を見込んで価格を決めるため、仲介より売却価格が低くなる場合があります。

買取価格の算定方法は会社によって異なるため、複数社に提示額を出してもらい比較することが欠かせません。

住み替えの期限が迫っている人や、周囲に知られずに売却したい人に向いています。

買取保証｜一定期間の仲介後に買取へ切り替える方法

買取保証は、一定期間は仲介で買主を探し、期間内に売れなかった場合にあらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る方法です。

仲介で高値売却を目指しつつ、売れ残った場合にも売却の見通しを立てられる点が特徴です。

利用する際は、保証価格・対象となる物件・仲介期間・買取の期限などの条件を必ず確認しましょう。

保証価格は仲介で想定される価格より低く設定されることが一般的で、築年数やエリアによっては対象外となる場合もあります。

また、保証を利用するには専任媒介契約や専属専任媒介契約が条件とされるケースも少なくありません。

新居の引渡し日が決まっているなど、住み替えの期限がある人にとって有力な選択肢です。

大阪市中央区でマンション売却を相談したい不動産会社3選

ここでは3社を、価格への取り組み・売却スピード・売却方法・サポート内容の観点で紹介します。

順位はつけていないため、自分の希望に近い会社から比較してみてください。

株式会社レイドマネージ｜マンション売却の販売戦略を重視する会社

会社名	株式会社レイドマネージ
住所	〒541-0048 大阪府大阪市中央区瓦町3-3-16 OWL瓦町ビル6F
電話番号	06-4708-4347
公式URL	https://reidmanage.co.jp/

株式会社レイドマネージは、大阪市中央区瓦町に拠点を置き、マンション売却を専門とする不動産会社です。

近隣の売出価格や過去の成約価格などの不動産ビッグデータを活用して価格戦略を提案し、有資格者による建物検査を無料で実施しています。

ホームステージングやCG加工、360度パノラマ撮影など、室内の魅力を伝える工夫にも力を入れています。

自社だけで買主を探す両手取引にこだわらず、レインズを通じて他社の販売力も活用する方針を掲げている点が特徴です。

購入希望者に独自の物件資料を渡すなど販売活動が手厚いため、時間をかけてでも納得できる価格で売りたい人に向いているでしょう。

注意点として、公式サイトでは業務内容を売買仲介と査定としており、買取や買取保証の記載は確認できません。

早期の現金化や買取保証を希望する場合は、他社のサービスとあわせて比較することをおすすめします。

株式会社レイドマネージのHPでくわしく確認する

株式会社レイドマネージの紹介記事でくわしく確認する
レイドマネージの評判・口コミは？気になる本音と特徴を編集部が徹底解説！

株式会社クリエイト大阪｜早期売却を検討したい人向けの買取会社

会社名	株式会社　クリエイト大阪
住所	〒531-0075 大阪市北区大淀南1-2-19 クリエイトビル
電話番号	06-6456-0088
公式URL	http://www.c-osaka.co.jp/

株式会社クリエイト大阪は、大阪市北区に本社を置く不動産買取専門の会社です。

自社で直接買い取るため、買主を探す期間や購入希望者への内覧対応は不要で、仲介手数料もかかりません。

ただし、買取会社による現地確認は必要です。

人件費や広告費などのコストを抑え、その分を買取価格に反映させる仕組みを採用しています。

老朽化した物件や連棟、権利関係が複雑な物件など、仲介では売却が難しいケースにも相談できる点が強みです。

書類の取得代行や引越し業者の紹介、不要家具の無料処分といったサポートもあり、早く手放したい人や片付けの手間を減らしたい人に向いています。

注意点として、買取価格は仲介で売れた場合の想定価格より低くなる可能性があります。

仲介での査定額と買取の提示額を並べ、価格差と売却時期のどちらを優先するか判断しましょう。

対応エリアは近畿圏とされていますが、中央区の物件も含めて買取の可否は個別に確認してください。

株式会社クリエイト大阪の紹介記事でくわしく確認する
株式会社クリエイト大阪の不動産売却の評判・口コミ【2026年最新版】利用者の本音と特徴を徹底解説

東急リバブル株式会社｜広い販売網と売却支援を活用できる大手

会社名	東急リバブル株式会社
住所	〒530-0001 大阪府大阪市北区梅田1-11-4-152　大阪駅前第4ビル1F
電話番号	0120-109-635
公式URL	https://www.livable.co.jp/baikyaku/kansai/

東急リバブル株式会社は、2026年10月1日時点で全国に234の売買仲介店舗を展開する大手不動産会社です。

一定期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で同社が買い取る「リバブル売却保証」を用意しています。

引渡し後の建物の不具合に備え、補修費用を最大500万円まで保証する「リバブルあんしん仲介保証」もあります。

ルームデコレーションやCGリフォームイメージ、3Dウォークスルーなどの販売支援も特徴の一つです。

仲介・買取・売却保証をひとつの窓口で比較できるため、大手のサポートを受けながら選択肢を広げたい人に向いています。

ただし、リバブル売却保証は個人の居住用で専有面積30㎡以上、1982年1月以降の築年などの条件があり、保証額は査定価格の90％以下に設定されます。

専任媒介または専属専任媒介が条件となり、建物保証の内容も物件種別で異なるため、担当店舗で販売計画とあわせて確認しましょう。

東急リバブルの紹介記事でくわしく確認する
東急リバブルの不動産売却｜利用者の評判・口コミを編集部が徹底調査！

マンション売却で後悔しない不動産会社の選び方

3社の特徴を比べたら、次は実際に依頼する会社を決めるための判断基準を確認しましょう。

査定額だけでなく、販売方針と担当者の対応まで含めて比較することが大切です。

査定額の高さより算定根拠を確認する

査定額は「この価格で売れそうだ」という不動産会社の見立てであり、成約を保証する価格ではありません。

複数社に査定を依頼すると数百万円の差が出ることもありますが、大切なのは金額の大小よりも算定根拠です。

査定書を受け取ったら、次の点を担当者に確認しましょう。

• どの取引事例を比較対象にしたか（所在地・築年数・面積・成約時期）
• 階数や方角、室内の状態などをどのように補正したか
• 提案された売出価格の理由と、値下げを検討する時期の目安

根拠の説明がないまま高額な査定を提示する会社と媒介契約を結ぶと、売れ残りや値下げの繰り返しにつながるおそれがあります。

相場から大きく外れた価格で売り出すと、購入希望者の検討対象から外れやすくなるためです。

広告活動と他社への物件情報公開方針を確認する

売却の結果を左右するのが、どれだけ多くの購入希望者に物件情報を届けられるかです。

媒介契約を結ぶ前に、各社の販売活動の内容を比べておきましょう。

• 掲載する不動産ポータルサイトの種類
• 自社で抱える購入希望者への紹介の有無
• レインズへの登録時期と、他社への情報公開の方針
• チラシやオープンルームなど、ポータルサイト以外の集客方法

売主と買主の双方から手数料を受け取る両手仲介そのものは、法律で禁止されている取引ではありません。

判断基準にしたいのは、他社からの問い合わせを断らず、売主にとって十分な販売機会が確保されるかどうかです。

専任媒介や専属専任媒介を結んだ場合は、レインズの登録証明書を受け取り、掲載状況を自分でも確認しておくと安心です。

担当者の説明力と売却サポートを比較する

媒介契約を結んだ後の売却活動は、担当者の力量に大きく左右されます。

比較する際は、次のようなサポートの内容を確認しておきましょう。

• 内覧日程の調整や当日の立ち会いの分担
• 物件写真の撮影方法や、清掃・ホームステージングの支援
• 販売状況を報告する頻度と方法（電話・メール・書面など）

仕事や子育てで忙しい売主ほど、担当者との連絡手段や内覧対応の分担を事前に決めておくと、売却活動を無理なく進められます。

価格変更を提案された際は、問い合わせ件数や内覧数、競合物件の状況など、客観的な根拠を必ず確認しましょう。

数字にもとづいた説明をしてくれる担当者であれば、値下げの判断にも納得しやすくなるはずです。

大阪市中央区のマンション売却にかかる費用と税金

マンションの売却代金は、そのまま全額が手元に残るわけではありません。

諸費用・税金・住宅ローン残債を差し引いた手取り額で、資金計画を立てましょう。

仲介手数料・印紙税・登記費用の目安

マンション売却では、売買契約から引渡しまでの間にいくつかの費用が発生します。

主な費用と目安は、以下の表のとおりです。

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（令和8年4月1日現在法令等）

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に基づく告示で定められています。

売買価格が400万円を超える場合の原則的な上限は、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

ただし、800万円以下の物件では、事前の説明と合意などを条件に、上限33万円（税込）の特例が適用される場合があります。

買取で不動産会社が直接買主となる場合は、通常、仲介手数料はかかりません。

紙の不動産売買契約書にかかる印紙税は、記載された契約金額が10万円を超え、2027年3月31日までに作成される場合に軽減措置が適用されます。

司法書士報酬や繰上返済手数料は依頼先や金融機関によって異なるため、事前に見積もりを確認しておくと安心です。

マンション売却時の譲渡所得税と計算方法

マンションを売って利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税・住民税がかかります。

譲渡所得は売却価格そのものではなく、次の計算式で求めるのが基本です。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は購入代金や購入時の仲介手数料などの合計で、建物部分は経過年数に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。

譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税など、売るために直接かかった費用のことです。

税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（令和8年4月1日現在法令等）

購入時の売買契約書を紛失して取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす方法もあります。

ただし、この方法では税額が大きくなりやすい点に注意しましょう。

マイホーム売却で利用できる3,000万円特別控除

自分が住んでいるマンションを売った場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

この特例は所有期間の長短に関係なく利用できます。

以前住んでいたマンションも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、その他の要件を満たせば対象になります。

一方で、次のようなケースでは適用を受けられません。

• 親子や夫婦、生計を一にする親族など、特別な関係がある人への売却
• 売却した年の前年・前々年に、原則としてこの特例やマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けている場合、または売却した年・前年・前々年にマイホームの買換え・交換の特例を受けている場合
• 特例を受ける目的だけで入居した住宅や、別荘などの売却

また、新居の入居年やその前後の一定期間にこの特例を受けると、住宅ローン控除を利用できなくなります。

特例を受けるには、譲渡所得が0円になる場合でも確定申告が必要です。

住み替えを予定している人は、新居の住宅ローン控除とどちらが有利かを税務署や税理士に確認しましょう。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、国税庁「No.3314 以前に住んでいた家屋や敷地を売ったとき」（令和8年4月1日現在法令等）

売却価格5,000万円の場合の手取り額シミュレーション

売却価格5,000万円、住宅ローン残債2,000万円のマンションを仲介で売った場合の手取り額を試算します。

印紙税は軽減措置を適用し、抵当権抹消関連費用は登録免許税と司法書士報酬を合わせて約2万円、繰上返済手数料は0円と仮定しました。

この条件では、諸費用の合計が約174.6万円、ローン返済後の概算手取り額は約2,825.4万円です。

この金額には譲渡所得税が含まれていないため、利益が出る場合は別途計算が必要です。

譲渡所得税は取得費や特例の有無で大きく変わり、3,000万円特別控除を使えれば0円になる場合もあります。

ただし、一律に0円とは限らないため、売却前に税額の目安を確認しておきましょう。

大阪市中央区でマンションを売却するまでの流れ

マンション売却は、査定の依頼から確定申告まで6つのステップで進みます。

各ステップで必要な準備を把握しておくと、住み替えのスケジュールも立てやすくなります。

ステップ1｜必要書類を準備して査定を依頼する

売却の第一歩は、不動産会社に査定を依頼して物件の市場評価を知ることです。

査定をスムーズに進めるため、次のような書類を手元にそろえておきましょう。

• 登記識別情報または登記済証（権利証）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 管理規約・使用細則、長期修繕計画
• 住宅ローンの残高証明書や返済予定表
• 固定資産税の納税通知書

査定には、物件情報やデータをもとに価格を算出する机上査定と、担当者が室内を確認する訪問査定があります。

まずは机上査定で目安をつかみ、売却の意思が固まったら訪問査定で精度を高めるのが一般的です。

複数社の査定結果を比べる際は、金額だけでなく比較事例や販売計画の内容まで確認しましょう。

ステップ2｜媒介契約を締結して売出価格を決める

依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、複数社への依頼可否やレインズへの登録義務、売却活動の報告頻度が異なります。

査定額をそのまま売出価格にするのではなく、希望価格・競合物件・売却期限を踏まえて販売開始価格を決めることが大切です。

同じマンションや近隣で似た条件の物件が売り出されている場合は、その価格も意識する必要があります。

値下げの余地を残すか、相場に近い価格で早期の成約を狙うかは、住み替えの期限から逆算して担当者と相談しましょう。

ステップ3｜広告活動と購入希望者の内覧に対応する

売出価格が決まると、不動産会社が物件写真の撮影や広告掲載を行い、購入希望者からの問い合わせに対応します。

内覧の申し込みが入ったら、日程を調整して室内を案内する流れです。

居住中の場合は、無理のない範囲で次のような準備をしておくと好印象につながります。

• 玄関や廊下の不要な物を片付け、室内を広く見せる
• 内覧前に換気をして、においがこもらないようにする
• キッチン・浴室・トイレなどの水回りを清掃しておく

内覧の希望が少ないときは広告内容や価格設定を、内覧後に申し込みが入らないときは物件の状態や購入希望者の反応を見直しましょう。

担当者から内覧後の感想を共有してもらうと、改善点を見つけやすくなります。

ステップ4｜購入申し込みを受けて売買契約を結ぶ

購入希望者から購入申込書を受け取ったら、売買価格や手付金の額、引渡し日、エアコンなど設備の取り扱いといった条件を調整します。

条件がまとまれば、不動産会社が重要事項説明書をもとに買主へ説明を行い、売買契約を締結する運びです。

契約書に署名する前に、契約不適合責任の範囲や期間、住宅ローン特約、契約解除の条件を必ず理解しておきましょう。

住宅ローン特約とは、買主のローン審査が通らなかった場合に契約を白紙に戻せる取り決めです。

契約時には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。

分からない条項がある場合は、その場で担当者に確認してください。

ステップ5｜住宅ローンを完済して決済・引渡しを行う

決済・引渡しの当日は、買主から残代金を受け取り、住宅ローンの一括返済と抵当権抹消登記の手続きを同時に行うのが一般的です。

すべての手続きが完了したら、鍵や管理規約などの書類を買主へ引き渡して取引は終了です。

管理費・修繕積立金・固定資産税などの精算方法は、売買契約で取り決めます。

引渡し日を基準とする日割り精算が一般的ですが、起算日や負担区分を事前に確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、引渡し日に一括返済できるよう、事前に金融機関と返済日程を調整しておく必要があります。

金融機関によっては、一括返済の希望日の1か月程度前までに申し込みが必要なこともあるため、売買契約後は早めに連絡しましょう。

ステップ6｜売却翌年に必要な確定申告を行う

売却によって譲渡所得が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、売却した翌年に確定申告を行います。

所得税の確定申告期間は、原則として2月16日から3月15日までです。

たとえば2026年中に引き渡した場合は、2027年2月16日から3月15日までが申告期間となります。

期限の日が土日祝日にあたる年は翌平日に繰り下がるため、毎年の期限を国税庁のサイトで確認しておくと安心です。

申告には売買契約書や取得費・譲渡費用の領収書が必要になるため、売却後も大切に保管しておきましょう。

購入時の書類が見つからない場合は、早めに不動産会社や税理士に相談してください。

大阪市中央区のマンション売却に関するよくある質問

ここでは、中央区でマンション売却を検討する人から寄せられやすい疑問をまとめました。

気になる項目から読み、自分の状況に当てはめて確認してみてください。

大阪市中央区のマンション売却には何か月かかりますか？

マンション売却にかかる期間は、次の内訳を目安に考えましょう。

• 査定依頼から媒介契約まで：1週間〜1か月
• 売り出しから売買契約まで：3〜6か月
• 売買契約から決済・引渡しまで：1〜2か月

実際の期間は、立地や価格設定、同じマンションや周辺の競合物件の数によって前後します。

買主が住宅ローンを利用する場合は、本審査に時間がかかり引渡しが延びることもあるでしょう。

住み替えの期限がある場合は、売買契約から引渡しまでの期間も含めて逆算し、余裕を持って売り出すことが大切です。

住宅ローンが残っているマンションでも売却できますか？

住宅ローンを返済中のマンションでも、売却活動を始めることは可能です。

ただし、原則として引渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

売却代金でローン残債をすべて返済できるかどうかが、最初の確認ポイントです。

売却代金だけで完済できない場合は、不足分を自己資金で補うか、新居のローンに残債を上乗せできる住み替えローンの利用を検討します。

住み替えローンは借入額が大きくなりやすく、審査も通常より厳しくなる傾向があります。

まずは金融機関から残高証明書を取り寄せ、査定額と比べたうえで、売却前に金融機関へ相談しておきましょう。

売却前にリフォームやハウスクリーニングは必要ですか？

売却前の大規模なリフォームは必須ではありません。

工事費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、購入後に自分好みに改装したいと考える買い手もいるためです。

一方、室内の清掃や不用品の整理は比較的少ない負担で取り組め、内覧時の印象を良くする効果が期待できます。

水回りなど汚れが目立つ部分だけハウスクリーニングを依頼するのも一つの方法です。

設備の故障や不具合は隠さずに買主へ告知し、修理してから売るか現状のまま売るかを不動産会社と相談しましょう。

告知しなかった不具合が引渡し後に見つかると、契約不適合責任を問われるおそれがあります。

住みながらマンションを売却することはできますか？

住みながらマンションを売り出すことは可能で、居住中のまま売却する人も少なくありません。

売却物件の引渡しと新居への入居の時期を調整できれば、仮住まいを用意せずに引越しを1回で済ませ、家賃などの費用を抑えられる可能性があります。

その反面、内覧のたびに日程を調整し、室内を片付けておく必要がある点は理解しておきましょう。

仕事や子育てで忙しい場合は、内覧に対応できる曜日や時間帯をあらかじめ決めておくと負担を減らせます。

担当者に鍵を預けて立ち会いを任せられるかなど、対応方法を事前に相談しておくと安心です。

購入希望者にとっては、実際の暮らしぶりをイメージしやすいという利点もあります。

マンションの査定は何社に依頼すればよいですか？

まずは2〜3社程度に査定を依頼し、比較するのがおすすめです。

1社だけでは査定額が妥当か判断しにくく、反対に依頼先が多すぎると連絡の対応に追われてしまいます。

比較する際は、査定額の大小ではなく、次の点を総合的に確認しましょう。

• 成約事例の選び方と価格の算定根拠
• 販売計画と広告活動の内容
• 売却活動の報告方法と頻度
• 担当者の説明の分かりやすさと対応の早さ

仲介と買取の両方を検討している場合は、それぞれの査定額を並べることで、価格差と売却スピードのどちらを優先すべきか判断しやすくなります。

大阪市中央区のマンションは今が売り時ですか？

中央区全体の価格動向だけで、売り時を断定することはできません。

相場が上昇していても、同じマンション内で売り出し物件が重なれば価格競争になりやすく、売却が長引く可能性があります。

売り時を考える際は、次のような点を総合的に確認しましょう。

• 住宅ローンの残高と、売却代金で完済できるか
• 住み替えの予定と期限
• 同じマンション内や周辺の競合物件の数

売却を急ぐ必要がない場合は、査定で現在の市場評価を把握したうえで、売却するか保有を続けるかを判断する方法もあります。

査定は無料で依頼できることが多いため、情報収集の段階で活用してみてください。

まとめ｜大阪市中央区のマンション売却は相場と査定の比較が重要

大阪市中央区のマンション売却では、区全体の平均価格だけでなく、エリアや築年数、専有面積、管理状態を踏まえて自分の物件の相場を確認することが重要です。

また、売却価格がそのまま手元に残るわけではないため、諸費用や住宅ローン残債を差し引いた手取り額も判断材料にしましょう。

売却方法は、価格を重視するなら仲介、売却時期を優先するなら買取、期限を決めて高値も目指したいなら買取保証というように、希望条件に応じて選ぶことが大切です。

1社の査定額だけで決めず、複数社の査定内容と販売計画を比較することで、納得できる売却計画を立てやすくなります。

大阪市中央区でマンション売却を検討している方は、売却価格・売却スピード・サポート内容を比較し、自分の希望に合った不動産会社への相談から始めてみましょう。

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